10年后房子是“黄金价”?“白菜价”?经济学家给出答案

名宅房地产-好屋网 2019-10-09 09:47 编辑者:屋仔
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对于房价预测,我相信每个人都有自己的看法。有人相信马云的“房价如葱”时代,有人相信任志强的“现在不买,以后买不起”。但不管怎么样,作为一个刚需的购房者,我需要你有自己的判断,不要人云亦云。做为投资者,我希望你保持一定的现金流,毕竟当下这种环境,我认为做对比做多更重要。

尤其是这两年,国家宣布“房住不炒”后,对于楼市的调控越来越严,各地纷纷开启限购、限售等政策,国家对于楼市从之前的“放任上涨”到现在的“精准打击”,只要房价稍微抬头,立马就迎来一棍子,那叫一个“稳、准、狠”。

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导致楼市慢慢冷静了下来,不仅一些城市的房子出现了下调,而且去年忙着“抢房”的人,如今也已“销声匿迹”,越来越的人不愿也不敢再盲目买房了。那么在这种环境下,很多购房者可能就迷糊了,目前到底能不能买房?长此以往,10年后,房子到底会是“白菜价”还是“黄金价”?根据这个情况,今天我们来听下经济学家是怎么说的。

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一、人口结构。

根据中泰证券经济学家梁中华的测算,从2013年后,我国的人口已经出现明显的负增长,尤其是15-60岁人口,每年大约减少200万以上,未来5年,预计年均减少将达到300万以上,十年之后,年均减少将会高达1000万,这意味着我国的老龄化将会变的严重。

加上出生率和结婚率每年都在创造新低,根据世界银行数据显示,近50年,我国的生育率急速下滑。从1960年中国生育率的5.7‰,到2016年已降至1.6‰,不仅远低于2.45‰的全球平均水平,还低于1.67‰的发达国家平均水平。随着未来育龄妇女人数的减少,中国的出生率和生育率会更低,就算鼓励二胎都没办法拉回来。

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而结婚率更不用说了,根据国家统计局和民政部公布的数据,2018年全国结婚率仅7.2‰,创近10年来新低。其中最低的城市为上海,结婚率仅4.35‰。并且当前中国未结婚有1.3亿人,结婚年龄从23岁提升到28岁,年轻人越来越晚婚。

二、地产开工面积增速到顶,住宅建设饱和。

数据显示,从1998年房改开始,我国新开工住宅套数快速增长,1998年还不到200万套,随后跃升至2013年的1400万套左右。房子越建越多,其实国内住宅建设早就到了一个相对饱和的阶段。

从新房和二手的比例就可以看出,市场上的二手房越来越多,超过了新房,也就意味着新房和二手房的比例超过1:1。像北京和上海,目前的比例大概是在2:3,未来有可能是1:4。

因此,一般新房二手房成交比例不足1:1,城市发展的速度就开始放慢,住宅这种单一的房地产产品就有供过于求的风险。现在来看中国大部分二线城市的新房,二手房成交比也都过了临界点,所以一旦过了1:1的临界点,住宅新房的供应量就受到了很大的挑战。

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因此,在人口不断减少的情况下,房子却在不断增加的情况下,未来房价很难再有人口红利支撑。将会供过于求,那么房价自然会有小幅度的下跌。而且现在人口现在都往大城市集聚,我认为将来不免会出现更多鹤岗、玉门这样的城市。说完了人口和供需关系,在来看下国家当前对于房地产的一些调控政策,从中可以看出一些端倪。

空置税使得持有成本的增加。

空置税出台是早晚的事情。其实空置税早在2011年上海、重庆两市就已开始试点。只不过还在实验期,收取的税费也比较低,所以就没有引起太多人的关注。

不过在近两年,空置税的立法工作被列入五年立法规划中,并且在今年,国家已经明确表态空置税一定会征,以立法先行、充分授权、分步推进的征收原则。只要空置税出台,将会提高购房者的持有成本,让投机者明白,房子只能住,不再能够获得高额利润后,自然就会减少投机囤物,房价也会慢慢回归理性。

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多种住房制度、租售同权的不断完善。

共有产权房、人才安居房、贫困保障房这三种住房制度,我相信大家多多少少都有听过或者已经住过了。虽然说目前这三种制度还不成熟,无法实现全国推广,但只是时间问题。只要制度不断完善,对于分流购买力、缓解高房价都是有利的。

还有,租售同权,也是对于缓解高房价有利的武器。目前上海和深圳就已经不断推出“只租不售”的地,并且尝试以售为主向租售并举的转变。

通过结合以上两点“情况”,我认为政府未来10年,对于楼市的调控一定不会放松,甚至会有所加强。但不是一味通过强硬的手段来打压,而是通过温和的手法,分流房价。

因此,结合以上情况,经济学家认为,未来10年楼市的房价可能会出现两种情况。

一种是,“强者恒强”城市。特别是那种大都市圈,例如北上广深,未来10年的楼市地位应该还不会有所动摇。还有一些比较具有潜力的城市,产业升级,人口吸附力更强,房价也会随着上涨。

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另一种是,“收缩型”城市,无产业、人口持续流出,这样的城市,房价很难有所保证不下跌。千万别在用以前的眼光和思想去看中国房地产。以前能涨,不一定能保证未来还是涨涨涨。不信的话,你们可以多了解其他国家的房地产,或许国情不太相同,但走向不会相差太大。

总而言之,房子10年后,到底会是“白菜价”还是“黄金价”,就要看你如何选择了。买对了城市,买对了板块,就是黄金。不过这个过程稍微会有点难,不亚于大浪淘金。反之,还用老思想在买房的,很大程度会买到白菜。